di NICOLE CIOTTI e MARCO FALLARA
URBINO – Per un giovane che viene a studiare a Urbino dormire nel nuovo studentato Montefeltro costerà più che trovarsi un appartamento in città: è l’effetto di una serie di norme che spingono in alto i prezzi degli alloggi universitari finanziati da fondi pubblici. Per abitare nella neonata residenza universitaria saranno infatti necessari 480 euro al mese per una stanza singola o 350 euro per un posto in doppia (con utenze comprese). Inizialmente, la ditta aveva indicato tariffe molto più alte: 545 euro per la singola e 400 per il posto in doppia. Prezzi che, dopo l’uscita del nostro articolo, il costruttore ha informato il Ducato di aver abbassato.
La responsabilità è, in parte, dell’algoritmo ministeriale che calcola il prezzo dei posti letti nelle residenze universitarie costruite grazie a finanziamenti Pnrr. Secondo questa formula, dormire nel nuovo studentato potrebbe costare anche fino a 595 euro, cifra fuori mercato in una città dove le stanze migliori difficilmente superano i 350 euro. E guardando nel dettaglio all’algoritmo, il deficit di posti letto per i fuorisede diventa un fattore moltiplicatore dei prezzi. Pura logica di mercato, domanda/offerta, contrapposta a quella del diritto allo studio, per alloggi finanziati in parte con denaro pubblico.
Lo studentato: i posti e i costi
Il nuovo studentato Montefeltro è stato inaugurato lo scorso 22 settembre, alla presenza della ministra dell’università e della ricerca Anna Maria Bernini. Costruito nell’ambito del Piano housing del Mur (Ministero dell’Università e della ricerca), è stato finanziato da fondi Pnrr (Piano nazionale di ripresa e resilienza) per circa 2 milioni e 96 mila euro. La struttura è il primo studentato privato-convenzionato della città: la ditta Costruzioni Edili Sartini Snc di Sartini Stefano & C di Ostra Vetere (Ancona), dopo decenni di abbandono, ha acquistato e ristrutturato l’ex albergo Montefeltro stipulando una convenzione con Erdis (Ente regionale per il diritto allo studio) Marche.
I posti messi a disposizione degli studenti sono 105, di cui un 30% (32 posti letto) è riservato ai vincitori di borsa di studio Erdis. Gli altri 73 posti sono gestiti direttamente dalla proprietà, e sono disponibili sul mercato a tariffe calmierate del 15% secondo criteri stabiliti direttamente dal Mur.
In questo caso, la cifra-tetto massimo di 595 euro è già il risultato della calmierazione ministeriale. La tariffa attuale del nuovo studentato, 480 euro (con utenze) fissato dall’azienda, confrontata con i dati raccolti dalle agenzie immobiliari della città, risulta ancora fuori mercato.
Quanto costa un posto letto a Urbino?
Il Ducato ha chiesto a cinque agenzie della città il costo medio di un posto letto. Confrontandoli con gli annunci immobiliari online, la cifra per una singola si attesta intorno ai 320 euro. “Una singola normale va dai 280 ai 360 euro, ma le più costose sono stanze appena ristrutturate e in centro storico. Il massimo che abbiamo sono camere con bagno privato che affittiamo a 450 euro, ma hanno anche il servizio pulizie” racconta Annarita Romani, dell’agenzia Urbino Living. Anche le altre agenzie consultate dal Ducato propongono prezzi simili.
Il decreto ministeriale, con il suo sistema di calcolo, fissa il prezzo massimo che il proprietario dello studentato può richiedere per posto letto. Tuttavia, non vieta di abbassare la tariffa. Stefano Sartini, della società proprietaria, aveva già dichiarato al Ducato l’intenzione di abbassare il prezzo iniziale “almeno a 500 euro per la singola”, ma gli era stato comunicato che sarebbe stato “troppo basso”. Interrogato sulla questione, il Mur non ha invece rilasciato dichiarazioni. Si tratta, a tutta evidenza, di cifre “informali” perché al di là delle dichiarazioni non esiste un sito su cui siano state messe nero su bianco, o un ufficio a cui chiedere.
Come viene calcolata la tariffa dei posti letto
La scelta del prezzo massimo di affitto di un posto letto non viene stimato, ma calcolato tramite una formula costruita dal Ministero. Una lunga serie di variabili concorrono a fare alzare il prezzo. Il dato che influisce di più è il “fabbisogno abitativo”: la scarsità di posti letto pubblici (a Urbino 1290 nei collegi universitari) rispetto alla quantità di studenti fuorisede (8627 i fuorisede non coperti dall’alloggio Erdis) fa attivare una formula che fa lievitare il prezzo di circa il 40%. Il fabbisogno è calcolato su dati 2021-22. Urbino soffre però da tempo di un calo di abitanti, di richieste di alloggio, anche da parte di studenti, e di prezzi che crollano, come ha raccontato il Ducato nel 2024. I rischio, che l’imprenditore stesso paventa, è quello di ritrovarsi con stanze vuote perché con prezzi fuori mercato.
Qui emerge il primo paradosso: quando una città non ha abbastanza alloggi per studenti vengono sommati al prezzo il “valore immobiliare” dell’area, calcolato sui contratti di locazione registrati all’Agenzia delle entrate, e “l’accessibilità”, che misura la distanza dalle facoltà universitarie e dai trasporti. Ciascuna voce pesa fino al 20% del totale.
Oltre al “fabbisogno” — che agisce da “interruttore” (può avere valore 1 sbloccando il peso economico del “valore immobiliare” e dell'”accessibilità” o 0, annullando quei parametri) — si aggiungono anche i costi dell’indice di gestione, che comprende il rapporto tra metri quadri totali per posti letto e il livello dei servizi. Entrambe pesano fino al 30% ciascuna e premiano la presenza di spazi comuni, sale studio, palestra, portineria, pulizie e utenze incluse.
Come si arriva dunque al conto finale? Il punteggio complessivo colloca la residenza all’interno di una griglia ministeriale che va da 350 a 1.000 euro imponibili al mese. Il calcolo non calmierato per la struttura Montefeltro arriva a 700 euro. Con lo sconto del 15% si arriva appunto a 595 euro.
Un problema nazionale
Il caso di Urbino non è un’eccezione. Come emerge dall’inchiesta di Chora e Will sui primi 30 mila posti letto realizzati con il piano “housing” del Mur finanziato dal Pnrr, a Roma e Milano diversi studentati sfondano la soglia degli 800 euro al mese, cifra toccata anche a Bologna. Ma per trovare tariffe fuori mercato non servono le metropoli: una stanza costa fino a 722 euro a L’Aquila e Catania e raggiunge i 705 euro a Potenza — realtà urbane dove i prezzi del mercato privato tradizionale sono più contenuti. Secondo un’inchiesta di Domani, il prezzo risulta maggiore rispetto a quello di mercato in 17 regioni su 19.
Articolo aggiornato il 1 ottobre 2026 alle ore 15, con l’indicazione dei nuovi prezzi per la camera singola e doppia, comunicate al Ducato dal titolare della ditta Costruzioni Edili Sartini Snc di Sartini Stefano & C.
